办公楼租赁的澳洲样本:小空间,大创新

摘要: 考虑到巴兰加鲁的大体量和较高的办公定位,很多人以为这里的办公空间只是大公司的专属领域。但是,令人意想不到的是,“求小”的思维方式恰好能够帮助世界各地的商业办公楼业主解决他们所面临的问题,在巴兰加鲁也是如此。

09-07 05:31 首页 仲量联行JLL

在悉尼巴兰加鲁(Barangaroo)新区落成后,这里的办公空间皆被喻为高效且具有创新性。

巴兰加鲁位于悉尼中心城区,是颇具国际知名度的澳洲大型开发项目。据公开报道,巴兰加鲁是将一个22公顷的集装箱货运码头改造为集商业、住宅、酒店以及餐饮娱乐为一身的综合物业,耗资70亿澳元,目标是打造成为澳大利亚的金融服务中心。这里的主力租户包括工商银行、汇丰、普华永道、西太平洋银行和毕马威等。


值得一提的是,由于拥有优越的地理位置、绝佳的景观、完善的配套和极佳的投资潜力,巴兰加鲁吸引了相当多的中国投资者。


考虑到巴兰加鲁的大体量和较高的办公定位,很多人以为这里的办公空间只是大公司的专属领域。但是,令人意想不到的是,“求小”的思维方式恰好能够帮助世界各地的商业办公楼业主解决他们所面临的问题,在巴兰加鲁也是如此。


仲量联行澳大利亚办公楼租赁部主管Tim O’Connor对悉尼和巴兰加鲁的办公楼租赁市场十分熟悉,他的经验证明了这一点——办公楼租赁的创新,就在于“求小”

仲量联行负责悉尼巴兰加鲁国际塔一号楼的招租工作,国际塔也是澳大利亚最大的办公楼。Tim O’Connor透露,最初悉尼巴兰加鲁国际塔一号楼是由三家大型租户预租的,为满足其中两家租户的未来增长需求,预租赁包括了扩租权,使得大楼里其中两层在租用时限上有了限制。对于长期租户而言,灵活性至关重要,这就给开发商提出了一个问题:如何在过渡期间为这些楼层寻求投资回报?

“通常,一号塔里的全层租户希望长期租赁,他们对有时间限制的楼层租赁不太感兴趣。但问题是,我们如何在短期内为客户创造最高的投资回报?” O’Connor说。


解决方案是什么?不是求大,而是求小。仲量联行将总面积约4600平方米的两层楼分成若干小型租赁空间,这些小型空间装修完善,设施齐全,面积在160至300平方米之间不等。尽管装修小型办公套房的理念并不新鲜,但在建造国际塔这座澳大利亚最大办公楼的同时,采用该理念来加快出租效率,这一点却是独一无二的。

 

这项工作尤其具有创新性,这是因为它采用了一种全新的方法,即在建造大楼的同时开始建造办公套房,而不是按照传统的方式在大楼建成后再建造办公套房。

该策略大获成功。O’Connor指出:“我们又利用了一段时间来验证该策略的运作,这是因为之前的施工阶段从未开展过此类工作。‘为什么做’不难解决,‘怎样做’才是一个具有挑战性的问题。不过,我们团队成功地将工作重心从建筑开发转向这些办公套房的施工,结果证明效果良好。如今,该项目已成为租赁行业创新思维的一个经典案例。”

 

“此前有人认为,巴兰加鲁和国际塔只是针对大型租户的,但是显而易见,目前这些小型租户正在租赁面积和行业方面改变该大楼的租户组合。”O’Connor进一步说道,“我们成功地与开发商合作,通过在国际塔中开发面积较小的办公套房,拓展我们的服务项目,帮助开发商确立多元化的交易结构,同时帮助大楼创建灵活的办公空间。”

除了“求小”,仲量联行还在巴兰加鲁新区办公楼市场推出了另外一项创新工作——即为约20到40人的小型企业租户提供一站式的“交钥匙”解决方案

 

仲量联行办公室租赁团队的高欣颖是国际塔1号楼项目的租赁负责人,她表示,仲量联行此前对小型企业租户市场进行了大量调研工作,从调研中发现,这些小型企业不一定拥有大型企业的基础设施,许多小型企业甚至没有时间与项目管理方和家具公司磋商,他们更关注自己的日常工作。因此,帮助这些小型企业处理装修和家具采购事务对他们来说更具吸引力,可以帮助他们消除入驻时的障碍。考虑到这些企业的规模及其增长潜力,他们通常更倾向于短期租赁。

这种情况同样适用于首次进军澳大利亚市场的租户,包括中国租户。这些租户缺乏当地的市场经验,也没有时间从零开始设立办公室,对他们而言,小型短期租赁以及一站式的“交钥匙”解决方案明显更为适合。“我们能够在这两个楼层里提供从设计、采购到装修等的全套服务。租户基本上可以‘即刻入住’。” 高欣颖说。

在办公楼租赁方面的创新,不仅满足了租户的多元化需求,还能够大大增加办公楼业主的效益。还是以巴兰加鲁为例,对于大厦业主联盛集团(Lendlease)来说,一系列创新后的最终结果是:为租户提供了一个完整、灵活、即刻入住、无需很长租赁承诺期的办公空间,这对目标市场无疑具有极大的吸引力。


数字说明了一切。据O’Connor介绍,该大楼75%的办公套房现已出租。他坚信,剩下的办公空间也将会很快出租一空。

如需了解更多信息,敬请联系:


高欣颖

悉尼办公楼租赁部副董事

仲量联行
linda.ko@ap.jll.com


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