中国居民房贷杠杆率 算不算高?

摘要: ID: bzzcaijing如在税收、政策、投资环境方面给予民营企业家更多的实惠,并且消除民营企业家埋藏在心中的体制方面的阴影。

09-02 16:48 首页 平说财经


实际上,我国城镇化率很难达到美日70%-80%的水平。所以,房贷占GDP的比重等指标不能简单的与发达国家相比较。

2016年7月数据显示,人民币贷款增加4636亿元,分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,其中,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元。可以说,当月居民新增房贷代替了企业部门的新增贷款需求,成为拉动新增贷款的唯一决定性力量。

对此,业内普遍认为,居民中长期贷款增长与房地产销售增速较快有关,也反映了在资产荒的背景下,银行不得不加大对居民住房按揭房贷的投入。但以新增房贷大规模增长为代表的居民加杠杆实在隐患不小。

与居民房贷“挑大梁”形成显明对比的是实体企业的融资需求依旧惨淡。7月企业部门贷款竟减少26亿元。而专家们的解释是,企业部门贷款减少,一是因为当月M1同比增长25.4%,说明企业手中资金比较充裕;二是受固定资产投资增速持续下滑的影响,企业部门融资需求也在下降。

纵观7月份贷款数据,笔者觉得:明年中国经济增长将面临挑战。从上半年的经济增长形势看,6.7%的GDP增速主要依靠房地产和基建拉动,而信贷资金都涌向居民住房贷款并进一步推升房价。鉴于当下,房地产投资和基建投资增速正在下滑,今年第四季度以后的经济形势并不乐观。

现在业内对中国房贷杠杆是否过高存在着严重分歧。有专家认为,截至上半年,中国房贷存量为16.8万亿,占GDP总和的24%,与日美相应指标有一定的差距——日本这一数据在90年代在30%以上,美国2007年房贷占GDP比率为73%。综合来看,中国居民部门的加杠杆率并不高。

但也有学者指出,2012年以来中国经济增速持续下行,但居民房贷却迎来爆发式增长,从2011年不到1万亿,并在2014年超越日本,2015年则超过2万亿美元大关,2016年有望接近3万亿美元,可谓“超日赶美”。而急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力,边际杠杆已近极限,地产泡沫值得警惕。

那么中国的居民房贷杠杆算不算高?若按国际标准,存量房贷占储蓄的比例(29%)或占金融资产的比例(15%)等指标进行测算,并与西方国家相比,我国居民房贷杠杆率并不高。但笔者认为,宏观面上的指标判断和简单横向比较,无法反映诸多结构性问题,中国居民房贷杠杆结构性风险正在悄然降临。

首先,中国与美国、日本相比,在社保覆盖水平和均等化程度上,差距很大,中国居民未来支出和不确定性支出要远高于发达国家。同时,居民可支配收入(包括务工收入)增幅已从2012年的10%以上降至目前的5%-8%,经济疲软或将继续拖累居民收入增长。实际上,我国城镇化率很难达到美日70%-80%的水平。所以,房贷占GDP的比重等指标不能简单的与发达国家相比较。

再者,房贷时间分布不均,增量房贷风险大。2009年,我国房贷余额仅4.76万亿元,这一数字在今年6月份达到16.4万亿元,翻了4倍。尽管官媒仍坚持我国整体居民房贷杠杆率不高,但75%的房贷发放于房价快速上涨时期,近一半发放于2013年以后,即近期最快的两轮房价上涨周期。

数据显示,2013年之前的存量房贷,其风险已被房价上涨覆盖,但房价单边上涨近20年后,目前50个大城市房屋总价(219万亿元)已超美国的情况下,资产泡沫风险陡增。特别是去年初以来新增量房贷风险日益突出。

其三,房价快速上涨使大城市杠杆率偏高。2015年和今年上半年,楼市销售面积同比分别增长6.5%和25%,销售额增长14.4%和46%,新增房贷分别增长22%和96%,显示东部热点城市成交占比扩大、杠杆率快速提升,这是风险所在。

以深圳为例,2015年新增房贷是2014年的2.2倍,平均贷款成数为6.5成;今年上半年深圳个人房贷余额(9900亿元)相比2014年底翻了一倍。因此,若扣除三线、四线城市和部分二线城市30%左右的购房按揭率,大城市房贷杠杆率很高。

其四,“二次加杠杆”风险难以估量。今年初,央行为了促进房地产市场繁荣,对于首套房贷认定全面放松,首付比例低至二成,加杠杆受到鼓励。但即使是这样,付房贷首付在一线城市也要动辄数十万甚至上百万。于是,一些购房者正在通过信用和消费贷款,甚至通过变相的“首付贷”等,实现“二次加杠杆”。

而笔者认为,“二次加杠杆”等于是玩火,现在不仅是投机购房群体积极加杠杆,还有低收入人群也在加杠杆,因为房价太高买不起,只有高杠杆才能圆上住房梦。但问题是,如果未来房价回调和收入下行,这部分杠杆风险会急剧上升。

最后,全民快速“加杠杆”,在吹大房价泡沫的同时,也在快速推升金融风险。今年上半年,全国个人房贷占总贷款的16.3%,创历史新高,比去年同期提高2.1个百分点;上半年全部新增贷款中,个人房贷占41.3%,为2011年-2015年平均值的2倍,今年二季度占比更是超过50%;

究其原因,一方面由于制造业不景气,传统行业不良率快速上升,银行信贷投放开始向个人房贷领域转移。另一方面,房贷利率创历史新低,鼓励了加杠杆的热情。7月份全国首套房平均利率4.44%,再创历史新低,重点城市房贷利率在4.1%-4.3%之间,银行贷款结构正明显倾向于中长期个人住房贷款。

我国居民房贷杠杆高不高?如果按照国际算法,存量房贷占储蓄比例或金融资产比例,或者是存量房贷占GDP的比重来算都不高。但是如果我们分析一下居民的房贷杠杆结构和增长趋势,你就会发现这种加杠杆趋势不可持续,边际杠杆已近极限,房地产泡沫问题必须引起足够警惕。


提示:‘ 平说财经‘ 原创时评,微信搜索公众号:bzzcaijing 即可。本人还在搜狐财经,腾讯企鹅号,网易财经,新浪财经,今日头条,金融界,等十几个大的自媒体发表文章,原创时评,内容涉猎广泛,第一时间与大家分享最重要财经资讯,单日篇幅日均10W+以上,欢迎广大财经爱好者关注本人的微信公众号参与交流互动。发表不同的声音。您的关注和支持,是我每日坚持写作的源动力。





 商务合作,请添加微信号:13122052023

 或QQ:446957993




首页 - 平说财经 的更多文章: